Mit Privatinvestoren ans Ziel

 

Visualisierungen: Marques / Iwan Bühler

 

In Luzern werden in den nächsten Jahren ein neues Fussballstadion, Sportanlagen und zwei Hochhäuser entstehen. Möglich macht dies die Zusammenarbeit von öffentlicher Hand und privaten Investoren, Public Private Partnership genannt. Das PPP-Modell reduziert den Kapitaleinsatz der Institutionen und erschliesst neue Märkte für finanzierende Unternehmen. Voraussetzung: ein wirtschaftlich attraktives Gesamtkonzept.

Marktkonforme Rendite

Die Allmend in Luzern war schon immer «für alle bestimmt». Am Fuss des Pilatus traf man sich zum Fussballspiel, zum Pferderennen oder auf der Schiessanlage. Weite öffentliche Flächen werden nur von den Trainingsplätzen des FC Luzern sowie von einem Armee-Ausbildungszentrum unterbrochen. Am 24. Februar 2008 kam darum die Luzerner Stimmbevölkerung an die Urne, um über die zukünftige Nutzung des Geländes abzustimmen. Ihr Ja zum Projektierungskredit und zur Umzonung auf der Allmend erfreute nicht nur die Stadt Luzern und das Komitee der Befürworter, sondern auch die Architekten Daniele Marques und Iwan Bühler, die Arbeitsgemeinschaft Halter Entwicklungen und Eberli Partner Generalunternehmung sowie den Investor Credit Suisse, die den Gesamtleistungswettbewerb zuvor für sich entscheiden konnten. Um auf Finanzierungsseite eine marktkonforme Rendite zu garantieren, sind Zusatznutzungen in Form von zwei Wohnhochhäusern, Büros und Verkaufsflächen vorgesehen. Dieses Konzept wurde jedoch beinahe zum Stolperstein: Ein Teil der Luzerner Bevölkerung stand der Idee, das Projekt über einen privaten Investor zu realisieren, skeptisch gegenüber und forderte seine Umsetzung ohne die finanziell attraktiven Hochhäuser.

PPP als Chance

Die Sportarena Luzern wird nun mit einem Public-Private-Partnership-Modell realisiert. Hierbei lässt die öffentliche Hand Gebäude ganz oder teilweise von einem oder mehreren privaten Investoren finanzieren und realisieren. Sie tritt in der Folge als Mieterin der Anlagen auf und wird sowohl finanziell als auch organisatorisch entlastet. Der Vorteil des PPP ist der transparente Lebenszyklus: Alle Kosten eines Vorhabens, wie Erstellungs-, Betriebs-, Erhaltungs- und Rückbauaufwendungen, sind bereits in der Planungsphase erfasst. Des Weiteren bringt eine optimierte Aufgabenerfüllung durch professionell operierende Private eine bedeutende Effizienzsteigerung mit sich.

Finanzierung nach Mass

Die Bedürfnisse der Projektbeteiligten in Luzern sind komplex und vielfältig. Da ist einerseits die Stadt, die mit möglichst geringem Kapitaleinsatz ein Fussballstadion bauen und von einer privaten Trägerschaft betreiben lassen möchte. Der FC Luzern benötigt ein zeitgemässes, den Anforderungen der Super League genügendes Stadion, damit sich der Nachwuchs- und Spitzenfussball unter optimalen Bedingungen weiterentwickeln kann. Andererseits sollen ein Hallenbad sowie Anlagen für den Breitensport vom Investor finanziert und danach durch die Hallenbad Luzern AG, die wiederum der Stadt gehört, gemietet und betrieben werden. Die Anlagegefässe der Credit Suisse ihrerseits erwarten eine Rendite aus dem in die Mantelnutzungen investierten Kapital. Um all diesen Bedürfnissen gerecht zu werden, wurde ein massgeschneidertes Modell entwickelt. Das Investitionskonzept basiert auf der Abgabe der Grundstücke im Baurecht durch die Stadt Luzern an die Credit Suisse und die Stadion Luzern AG als spätere Besitzer der Bauten. Die baurechtlichen Grundlagen in Form eines Gestaltungsplans ermöglichen es der Credit Suisse, mit Mantelnutzungen eine marktkonforme Rendite zu erwirtschaften. Der einmalig abzugeltende Baurechtszins von 31,7 Millionen Franken fliesst zweckgebunden in die Erstellung des Stadions und vermindert dadurch die Direktinvestition der öffentlichen Hand um mehr als die Hälfte. Mit der Finanzierung der Leichtathletik- und Breitensportanlagen, des Hallenbads und der Doppelturnhalle durch die Credit Suisse und deren langfristigen Vermietung an die Stadt Luzern ist der nachhaltige Betrieb dieser öffentlichen Einrichtungen gewährleistet. Das Stadion wird nach seiner Erstellung ins Eigentum der Stadion Luzern AG übergehen, an der sich der FC Luzern über die Löwen Sport und Event AG und die Arbeitsgemeinschaft Halter Entwicklungen und Eberli Partner Generalunternehmung beteiligt. Die Stadion Betriebs- und Event AG, die aus denselben Anteilseignern und weiteren privaten Investoren besteht, wird als «Generalmieterin» den gesamten Betrieb des Stadions wie zum Beispiel Fussballspiele und Events übernehmen und aus den Erträgen den Profifussball unterstützen und betreiben. Hierfür wird eine Miete entrichtet, die den Unterhalt des Stadions sicherstellt. Die Stadt Luzern und die Credit Suisse sind abgesehen von ihren einmaligen Investitionsbeiträgen zum Bau des Stadions von sämtlichen Verpflichtungen befreit und beteiligen sich in keiner Weise an den Gesellschaften.

Synergien erwünscht

Die Zusammenarbeit zwischen der Öffentlichkeit und privaten Partnern geht bei der Sportarena Allmend jedoch weit über die Finanzierung hinaus. Im Sportgebäude befinden sich ein Hallenbad, eine Doppelturnhalle, ein Fitnesspark, sportmedizinische Einrichtungen, Läden und Büros. Sämtliche Partner profitieren von diesem Angebot, das Synergien eröffnet. So kann die Hallenbad Luzern AG beispielsweise ein Kombi-Ticket anbieten, das auch die Nutzung von Teilen des Fitnessparks ermöglicht. Andererseits kann der Fitnesspark bei der Hallenbad Luzern AG Nutzungszeiten buchen, um Kurse durchzuführen. Auch bei der Vermarktung der Wohnungen und Longstay-Apartments in den Hochhäusern ist das Konzept von Vorteil: Die zukünftigen Mieter profitieren von einem breiten Angebot an Sport- und Freizeitmöglichkeiten in nächster Nähe. Das PPP-Modell der Sportarena Luzern deckt somit die Ziele der öffentlichen Hand als auch die Bedürfnisse der privaten Partner ab. Sie können ein in Finanzierung und Nutzung aufeinander abgestimmtes Angebot bereitstellen, das der Öffentlichkeit, ihren Kunden und den Nutzern einen Mehrwert bietet. www.sportarena-allmend.ch

Den Stadionbau live mitverfolgen:

http://livecam.swissporarena.ch

http://panorama.swissporarena.ch

Sportarena Allmend Animation